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          新版《建筑工程建筑面積計算規范》實施 偷面積難了
          作者:root    發布于:2015-06-09 09:00:20    文字:【】【】【
          提要:國家住建部發布的《建筑工程建筑面積計算規范》已于今年7月1日起實施。據悉,相比起舊規,新規變化較大,對當前很多所謂“偷面積”的絕招有殺傷力。

          ??記者獲悉,由國家住建部發布的《建筑工程建筑面積計算規范》已于今年7月1日起實施。據悉,相比起舊規,新規變化較大,對當前很多所謂“偷面積”的絕招有殺傷力。此外,業內人士指出,新版《規范》將影響容積率計算和工程造價的計算,開發商應在規劃設計階段引起注意。究竟,相比起舊規,新規主要變化在哪?對開發商、消費者又會造成哪些實質性影響?目前市面贈送面積戶型的銷售會否受影響?記者為此進行了了解。

          ??飄窗面積全贈送將成歷史 陽臺面積未必都算半

          ??記者了解到,去年12月,住房城鄉建設部發布了關于發布國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》的公告,編號為GB/T50353-2013,自2014年7月1日起實施。原《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005 同時廢止。這意味著,從本月起,中山新報建的建筑工程將全部按新規標準執行開發。早前,南京市的《建筑工程建筑面積計算規則》已正式落地實施,對陽臺、飄窗、設備平臺、非圍護性幕墻等部分設計均有更細化的規范。

          ??本規范修訂的主要技術內容有:增加了建筑物架空層的面積計算規定,取消了深基礎架空層;取消了有永久性頂蓋的面積計算規定,增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定;增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求;修訂了陽臺的面積計算規定等等。

          ??其中值得一提的是,新 《規范》要求,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規中變化最大的一條。相比之下,按照2005版 《規范》,飄窗是不算面積的,這也是許多開發商在售樓時經常提到的贈送飄窗優惠。不過以后,這種說法恐怕行不通了。以南京為例,該市從今年7月1日開始,類似結構樓板外挑,窗戶并沒有凸出建筑外墻面的所謂凸窗設計,都要計入建筑面積。

          ??另外,新《規范》要求,在主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積,而主體結構外的陽臺則按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規范》里,建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。這意味著,今后開發商想通過面積計半的大陽臺設計吸引購房者以及規避稅費,其難度將進一步加大。

          ??淡市下樓盤打“送面積牌”成常態

          ??事實上,在本次新規出臺之前,記者在今年來的市場走訪中發現,贈送面積戶型在中山的風行程度可謂達到了近年來的一個高峰。以城區為例,石岐區悅享星醍、東區上品花園、火炬區建大領秀城、君華新城、西區劍橋郡、南區中澳濱河灣、沙溪時代傾城等多個項目目前均以贈送面積戶型產品作為銷售主打。除了傳統的飄窗外,地下室、結構連板、挑空陽臺、入戶花園等均成為了各大樓盤單位面積“增肥”的手段。從開發商反饋的銷售情況來看,這些帶贈送面積的戶型產品均較為受到剛需族的青睞。

          ??“現在中山樓價水平畢竟都擺在那了,售價范圍基本已成定局。在各大樓盤都主打剛需產品的情況下,通過贈送面積增加產品附加值,是最為能夠打動消費者的做法?!被鹁鎱^某主打贈送面積樓盤負責人梁小姐向記者坦言,在開發成本難以降低的前提下,如今無休止地打價格戰并不現實,因此通過建筑設計環節想方設法加入贈送面積的做法,如今確實是開發商的無奈之舉。

          ??她還表示,其實早在本次新規出臺之前,中山對于新建項目贈送面積設計的審批已經較以往嚴格了許多。很多如今在市面上在售的產品之所以能通過規劃報建,主要是因為前者申報的時間較早。在本次新規出臺后,相信今后報建的樓盤項目將更難推出贈送面積產品。這一定程度上讓如今市面上在售的產品變得更加“矜貴”與稀缺。不過,考慮到報建到推出市場時有一個過程,預計新規的影響力將在未來一兩年內逐步有所體現,短期對于市場影響不會太大。

          ??筆者手記

          ??理性看待房屋贈送面積

          ??作為一種風行已久的營銷手法,開發商對于贈送面積設計的營銷包裝,在近年可謂不斷經歷著改良與升級。

          ??筆者認為,在早前建筑設計規范沒有明確限制的情況下,贈送面積這種由市場供需衍生出來的事物本無錯對之分。對開發商而言,融入贈送面積設計意味著前者在建筑設計、成本投入等方面需要付出更多;對消費者而言,少掏腰包卻得到更多使用空間,相信一般情況下沒有多少人會抗拒。

          ??不過,在市場經濟里,“羊毛出在羊身上”是亙古不變的定律。就筆者了解的情況來看,如今市面上所謂的贈送面積,背后往往意味著銷售單價或多或少的變相提高。此外,消費者在得到這些贈送面積的同時,后期改造或許也是一筆可觀的費用。最后,作為“灰色地帶”,贈送面積目前無法在產權證上有所體現,日后買賣或多或少將存在困難。因此,購房者在選擇這些產品時,必須自身權衡到個中的得失,理性看待、從容出手會是較為成熟的置業態度。

          ??致遠

          ??“偷”招寶典

          ??詳解中山住宅市場主流贈送面積方式

          ??所謂“偷面積”,就是鉆《建筑面積計算方法》的空子,減少建筑面積的套內平面面積,這樣一來,可以幫助發展商減少上繳稅費。有些發展商更是利用“偷”來的面積送給買房者,以增加項目銷售亮點。那么,目前中山市面上又有哪些主流贈送面積的方式?

          ??招式1拿飄窗“高矮”做文章

          ??通過步入式飄窗來“偷”面積應該說是開發商最早、也是用得最多的方式,目前甚至已成為行業建筑開發的“標配”。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移,把窗臺放到最低,做成大玻璃窗,這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定2.2米以下空間不計入建筑面積,只要凸窗部分層高不超過 2.2米,便可有效“偷”到面積。

          ??在設計中,為了層高不超過2.2米,通常開發商會做一個較低的平臺,這稱為低臺凸窗,這是最早的“偷”面積辦法。雖然毛坯房交付時可能會有 “低臺”,但客戶裝修時,這個“低臺”往往可以輕易打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高,加上打掉的那部分“低臺”,凸窗部分的用途將更為豐富。此外,早年中山一些樓盤特意將凸窗部分設計出一道橫梁,使得凸窗層高不高于2.2米。而在房屋通過驗收與客戶拿到房子后,這樣一道專為“打掉”設計的橫梁(通常為板材)便可“拆卸”掉,使原本2.2米的層高變成2.8米,與正常房屋層高一致。在裝修的時候,購房者可以將設計的那道假梁打掉。

          ??招式2 入戶花園和陽臺面積計半

          ??由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積,開發商通過做大入戶花園和陽臺 “偷面積”的手法近年在中山市場上同樣相當常見。不少樓盤為了通過第一印象打動消費者,入戶花園往往設計得相當大,同時力爭與大廳、廚房留有二次改造與融合的空間。

          ??如何通過入戶花園和做陽臺將面積“偷”得既合情又合理,是開發商需要考慮的。這是因為由于入戶花園要計一半建筑面積,在規定面積內,大的入戶花園必然造成室內空間的變小,如陽臺大、房間面積偏小等會影響居住舒適性。

          ??招式3 贈送露臺和半地下室

          ??這種贈送方式主要出現在別墅產品中。由于大露臺和2.2米以下的半地下室不計入建筑面積,不少開發商通過贈送大露臺和半地下室來增大使用空間也屬于“偷”面積之列。在贈送大露臺中,開發商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。而對一樓住戶贈送半地下室,有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室(外頭一般為車庫)和一樓客廳相連,使得樓上樓下有機結合起來。此外,一些沒有架空層的洋房產品,其首層單位也會加入地下室的設計。

          ??招式4 結構連板

          ??作為近年又一種頗為專業的偷面積方式,不少購房者對“結構連板”這個名詞都頗感陌生。記者了解到,出于建筑布局需要,一棟大樓經常會設計許多凸出凹進的地方,但是這種設計對結構受力并不好。出于結構強度的考慮,設計師會在凹進的地方設計一些聯系梁,如果經過計算聯系梁仍然不能滿足結構要求時,就會在凹進的地方設置結構板,用來加強整個建筑的結構強度,但是這些地方是沒有圍護結構的。由于沒有圍護結構,因此結構連板一般不計入面積,通常開發商會以全面積贈送給購房者。在經過綜合驗收后,開發商一般會將樓板裝上,這樣業主在收樓后,可以改造成陽臺或擴大室內面積。

          ??招式5 單雙數樓層挑高陽臺

          ??通過單雙數層錯開的原理,設計5.8至6米的挑高戶外陽臺,是中山不少剛需樓盤近年的又一種“偷”面積方法。這樣一來,購房者通??梢詫⑵涓舫蓛蓪?,使空間得到充分利用。不過,由于采用的是錯層雙層的形式,所以一些挑高的入戶花園的上下樓層可能出現可以對視的現象,這對于業主個人生活隱私產生一定影響。此外,如今一些戶外挑空陽臺可以采用全落地窗的方式將其圍閉成一個封閉空間,這樣一來相當于多了一個雙層高的房間,實用性、隱私性更強。

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